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深圳房产:这个片区没人注意,懂行的在悄悄买

时间:2020-05-03 10:31

提问:三叔好!现有一套自住房,在沙头角东埔海景花园(目前市场价750,尚有贷款200)。还有一套在老人名下,也在沙头角,楼梯房,市场价380,尚有贷款20。目前手上没有现金流,二孩,大的今年上小学,小的两岁,家庭年收入60左右。接下来计划如下:将楼梯房截断,再抵押,得约260,买入一中上等的初中学位房,总价400左右,以投资为主,有可能自住。目前在关注沙井海岸城,但估计得签概率很低,请三叔帮忙推荐下比较合适的二手房,西部未来热点方向。另,三叔看下我上面的计划妥否?有没有更好的安排?

回答:你好,感谢赞赏!盐田大鹏属于旅游地产,自住可以,投资价值不大,楼梯房建议出手置换,未来会跑输大势。你这样操作是不舍得卖,留着收藏吗。海岸城不一定能抢到。400,有两个考虑,一是在南山买一个1房或小2房初中学位房,二是在外溢片区西乡、沙井、光明买一个二房。两者各有优劣,学位房价值坚挺,短期由于学位紧缺还有上涨空间,外溢片区需要则等待一定的周期才能看到利好兑现。短期3-5年投资,学位房是较好的选择,加上你的小孩未来还可以读书用。中长期5-8年甚至10以上则考虑第二方案。

回答:可以。深中龙初,地铁16号线在建,回龙埔的商业和配套正在逐渐成长,昨天有个当地业主问我要不要置换掉,我说可以等三年后再根据他的情况调整

提问:三叔你好,家庭原有一套房有房贷,现拿出三百万左右作为首付买二套房,主要用于投资升值。深圳目前热点区域已经暴涨一轮的情况下,还有没有投资的空间?能否推荐下具体区域和具体楼盘,可以作为中长期投资,只要有发展潜力就可以。

回答:你好,当下市场未来会稳定一段时间,下跌的概率不大,中长期依然有潜力。300万,五成首付能买到600万的房子,推荐买外溢片区,西乡、沙井、光明,其中西乡紧邻宝中,是炙手可热的地块;沙井是大空港新城地处大湾区核心节点,连接深圳前海和广州南沙,必然是深圳市政府重要的战略要地;光明凭借地理位置及交通优势,光明中心很好的符合了南山科技从业者的购房需求,能够大量吸收南山需求外溢的利好。参考楼盘见内部分享。

提问:三叔,你好!本人深户目前绿景香颂一套50平小两房,未结清贷款,带民治中学学位。因明年孩子报学需要,暂缓了置换的步伐。但今年龙华片区房价上涨极快,再上涨担心未来难以置换。目前手头130现金,不懂理财,故想入手潜力型小二套,预估总价300左右,月供控制在1万之内,购入之后想立即出租抵一部分房贷。此操作仅为维稳持有资产,未来两套卖掉一套置换为三房。有观察同小区绿景一房,及金地上塘道一房(带实验学校学区)。但总觉得这几个月价格上涨颇为诡异,不知道目前是否下手的好时机,持续观望又怕持续上涨。请三叔指导下手时机及适合的投资楼盘。谢谢!

回答:你好。绿景香颂是一个刚需自住不错的楼盘,大花园,品质和环境都不错,缺点是离地铁稍远。现在可以放心的慢慢挑了,受到调控影响,会稳定一段时间。红山、上塘本身就是属于跟涨板块,前海南宝中涨过之后,就是论到它们涨。上塘红山片区在整个深圳来讲都是很好的成片政府规划区,妥妥的深圳中心、优质地段,住宅品质高、人群素质高、学区价值也稳步提升,中长期看依然有潜力,短期内会消停两三个月,二套房的话建议放慢脚步,认真挑一挑,除金地上塘道,还可考虑潜龙曼海宁花园。

另外300多一点,还可以考虑坂田2房,坂田有10号线和坂银隧道开通,实际价值会趋近龙华。具体楼盘见内部分享。

我俩现住罗湖松泉公寓(58平无贷款)。去年购入南山麒麟公馆111平(7成,月供2.2万),明年底交房。妻子8月份待产,想租住一套环境好的三室过渡到麒麟交房。年中手上预计有200万资金。目前我俩都在福田上班(科学馆和景田)我想请教:

2. 租三室以后,松泉是卖掉和手上的200万一起再买一套呢?还是先出租等拆迁呢?拆迁遥遥无期。3. 如果不卖,手上200万可以怎么来规划投资呢?4. 在四川某市和重庆各有一套两室的房子,去年买的(70+60万),今年底交房。是继续持有还是变现到深圳来做规划?5.现在考虑学区房,是不是太早了?谢谢

回答:金众麒麟公馆位处西丽大学城西北角之上,精装修交楼定位豪宅,项目公共配套设施齐全,还规划了一所2000㎡的幼儿园,方便社区幼龄儿童的上学需求,距离地铁7号线西丽湖站步行距离约500米,周边环境非常不错。大型商超暂时比较远,未来规划应该可以补齐。小学就读平山小学,中学西湖中学,未来不确定。小区居住属性纯粹,几乎不会受到商业噪音的影响,商业类生活配套有些不足,学位有点尴尬,没有名校加持!这个价位自住养老非常不错!是个高端改善看不上、普通改善和刚需纠结的盘。

松泉公寓1988年的房子,所在的布心,前景不看好 第一,这个区域都是沉没板块。第二,叠加八九十年代的老房源。升值层面没有太大的潜力,未来看跑输大盘。布吉的旧改也是以10-20年周期来计算的,要么耐心等待,要么选择其他版块。200万五成买不到太好的产品,建议出手布心一手上600,不知道你月供能力如何,可在南山买一个1000左右的房子。

四川的三四线城市就不要考虑了,重庆库存量大,未来也不看好,投资当然不如深圳,但是现在的行情低迷,建议先持有,等待高价后再卖出。现在考虑学区房还早一点,因为学区政策时有变化,建议3年后再做考虑。

提问:你好,我现手上300万现金,龙岗中心有一套自住房,想在罗湖买西湖大厦一套106平方米房子,买学位,然把房子改造成公寓出租,这套可以全款买下,然后再去荔景大厦买一套209平方米,用侄儿指标买,首付3成,然后改造成公寓出租,以租代月供。三叔公你看这样做行吧?但西湖大厦和荔景大厦都只有五十年的产权,到年限后,能够延期吧?这样投资可以吧?

回答:你好。不建议买公寓!公寓分两种,一种是高端公寓,多有稀缺景观资源加持,核心地段,土豪用来消费自用的,具备圈层属性。一种是普通公寓,普通公寓投资价值弱,税费高不说,涨幅慢得跟蜗牛似的,常年跑输大盘,跟住宅没法比。便宜不等于好货,便宜不等于涨幅高,增值才是王道。300万,五成首付能在坂田、红山、上塘买个不错的3房,升值保值都没问题。

回答:首先从竞争角度看,高峰的名字听起来就像私立学校,认可度较低,目前的名校都是集团化,而高峰学校也尚未集团化,龙板片区存在三个名校分校,拼不过集团化分校也正常。从学校治理上看,近两年高峰有劝退传闻,负面影响不小。从板块价值上看,高峰所在板块的次新房太多,大量供应势必难以带动上涨。

回答:这两个学区都是备受家长关注的学区。两者教学上不会有大的差距,生源上都有点招班。两个学校均曾发生买房被分流。不一样的是:1、深高北有小学和初中,九年制。深高南只有初中。2、深高北是大学区,有龙华实验中学和民治中学分担压力。深高南是单享学区,面对未来不断增长的学生,需要自己想办法解决。3、龙华和香蜜湖,一个是中产为主,一个是高端为主。

提问:三叔你好,请问坂田的万科四季花城和万科城,哪个更值得入手?还有上水径的万科麓城怎么样?想请三叔分析一下这几个楼盘的利弊,谢谢!

回答:你好。四季花城确实是一个很经典的地产项目,在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常,这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联,确实是品质有保证、地段位置也足够好。喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住,未来跑平大盘不是问题。

万科城的特点:大社区、高低配,动辄数十栋;建成年份从2006-2010不等,绿化率高但人车不分流;配套相对不够完善,缺乏医院、地铁、商业和好的学校。周围环境相对较差,农民房扎堆短期内难以改造。

我的看法是:未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用;大社区居住舒适,但绝不适合投资,因为同一时间内放盘量太高,卖家没有优势,类似社区还有桃源村、桃源居。

万科麓城,开山建的小区,四周被山环绕,万科精装交付,北面有个小体育公园,小区自带幼儿园和小学,中学是布吉中学,1.5公里路程,中途交通拥堵。社区底商,周围没有商业配套。性价比不高。

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